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    承租车位被拆,新旧物业公司谁来承担损失

    某小区物业公司(简称原物业公司)经与业主委员会协商并征得业主委员会的同意,将小区内一处绿地改造为停车场地,用于小区居民停车使用,改造费用由原物业公司承担。改造完毕后,原物业公司将停车位出租给小区居民,按年收费。原物业公司承诺:该租赁费用于收回前期改造费用和停车场地管理费用。待收回改造成本后,该停车场对全体居民开放,其只收取管理费用。之后,由于原物业公司弃管,相关部门指定另一物业公司(简称新物业公司)临时接管该小区物业。新物业公司接手后,要求停车位承租业主向其支付租赁费。承租业主称其已经将租赁费交付原物业公司,不应当再交租赁费。新物业公司仍要求承租业主向其支付费用。双方协商未果的情况下,新物业公司将停车场地强制拆除,并称是为恢复原绿地的使用用途。承租业主认为自己已经支付租赁费,有权继续使用该场地。现停车位被拆除,其损失新物业公司应当承担。新物业公司认为承租业主应当找原物业公司。


    承租业主就如何维权的问题向黑龙江电视台记者求助,记者就此问题采访北京岳成(黑龙江)律师事务所朴学松律师。


    朴律师认为:本案主要涉及两个法律关系。一是承租业主与原物业公司存在停车位租赁合同关系;二是新物业公司与承租业主的侵权责任关系。在租赁合同关系中,原物业公司应履行保证承租业主正常合理使用租赁物的义务。如果其未尽到该约定义务导致其未能履行约定义务,根据合同相对性的原则,原物业公司应当向承租业主承担违约责任。如果第三人的原因造成原物业公司违约的,原物业公司仍应当向承租业主承担违约责任。其与第三人的纠纷按照法律规定或约定另行解决。在侵权责任关系中,新物业公司如果不能举证证明其拆除停车场地的行为具有合法性,则其行为侵害了承租业主对停车位的使用权,应当承担侵权责任。在本案中,承租业主可以原物业公司未能履行合同义务为由,主张原物业公司的违约责任。也可以新物业公司侵害其对停车位的合法权益为由,主张新物业公司的侵权责任。需要注意的是,承租业主在二者之间只能选择一种主张权利的方式,不能在一个诉讼中基于不同的案由同时向两个物业公司主张权利。


    朴律师建议:从举证的难易程度方面考虑,向原物业公司主张违约责任,承租业主的举证责任相对较小,向新物业公司主张侵权责任的举证责任相对较大。承租业主可以综合考虑,选择对自己最有利的方式维护自己的合法权益。

    北京岳成(黑龙江)律师事务所 朴学松