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    借名买房的风险

    “借名买房”是指房屋的实际出资人借用他人名义购房,并以他人名义登记房屋所有权的行为。房屋的实际出资人为实际购房人或者真正购房人,被借名之人为名义购房人。顾名思义就是你出钱买房写的是别人的名字,实际产权人是你。借名买房导致房屋产权登记不能反映房屋的真实权利状况,对财产安全会造成风险隐患,进而引发诉讼及纠纷。


    借名买房的名义购房人不同,风险也有所不同。实际出资人通过其父母、子女、兄弟姐妹的名义进行买房,社会公众认为此种方式因双方存在家庭关系或血缘关系没有风险,通过亲朋、好友、闺蜜名义买房安全系数不足,有一定的风险。那么借名买房有何风险,其实以上方式都有一定的风险性,其中最大的风险就是所购的房被他人占有,购房款也未能追回。例如名义购房人或隐形权利人不承认借名之事;名义购房人死亡继承人不知或不承认借名之事;名义购房人私自转让房屋;名义购房人涉诉导致房屋被查封;名义购房人、涉诉导致房屋被法院强制执行等等都有可能房财两空,造成巨额财产损失。


    分析:


    借名买房引发的民事纠纷案件特点有:

    一是涉及案由众多,法律关系复杂。案件类型涵盖婚姻家庭继承、物权、合同、侵权等纠纷项下30多个具体案由。

    二是八成以上纠纷为借名双方争议引起,且多为亲友。

    三是案件涉及的房屋种类多样,既有普通商品房,又有特殊类型房屋。

    四是起因不同、类型各异,包括规避政策、冒用身份、转移财产等,往往被法院认定为无效,即使部分借名买房合同被认定有效,也可能面临无法履行等障碍。

    五是多数案件无书面协议,查清事实较难。由于借名买房多发生在亲友之间,当事人往往不签订书面协议,并且房屋长期保持借名登记状态,导致案件事实难以查清。


    借名买房的风险是否有可规避的方法,当前社会实践中有多种方式,但仍不足以消除风险。首先,借名人和名义购房人签订书面合同,借名人保留转账凭证,以便日后审查提供证据。其二到不动产登记中心办理个人抵押登记。这样就有保障了,但是风险问题依旧存在,办理抵押登记可以有效防止房屋被名义购房人私自转让,但如果遇到法院强制执行时仅能得到抵押登记优先受偿部分,借名本就是借名人和名义购房人之间的内部债权债务关系,不得对抗善意申请执行人,且这种行为是为了规避国家政策而为之,属于过失,自行承担责任。


    对借名人有风险同样对名义购房人也是有风险的,北京、深圳等地购房新政策规定每人限购两套,第三套需全款购买无贷款资格,购房名额被占有了,在银行有贷款记录,影响借名人今后买房或者贷款,且购买的房产需等到取得不动产证后三年才能上市交易,三年内想自行购房,按照正常政策要求,要不然算第二套房产、要不然算多套房产,在后续购房首付比例及贷款政策上就受到了诸多限制。


    律师建议:

    一是购房者增强守法和风险意识。要严格遵守法律,切莫通过借名买房钻空子,规避国家房地产调控政策,或违规购买经济适用房、两限房等保障性住房。要充分认识借名买房的风险,防止贪图眼前利益,最终得不偿失。

    二是践行诚实守信契约精神。要诚实守信,切莫背信弃义,试图侵占他人合法财产。要诚信诉讼,切莫虚假诉讼,采取恶意串通虚构借名买房的手段,转移财产逃避债务和法院执行,或者损害配偶等其他财产权利人合法利益。否则,不仅要承担败诉风险,还要承担相应法律责任。

    三是依法合规行事。要不断提高法律素养,在社会经济活动中应重视签订书面合同,增强证据和法律意识,充分利用公证、律师咨询和见证等法律服务,在钱款经济往来中,采取银行转账等方式代替现金交易,并备注资金往来原因;在分配家庭财产、房屋买卖等经济活动中,要注意采取合法合规方式,避免以买卖之名行赠与之实、通过借名买房转售购房指标等名实不符的行为。

    文/北京岳成律师事务所黑龙江分所 张宏达律师