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    房主将已出租的房屋售与他人,承租人该搬吗?

    李女士因为工作原因在哈尔滨某小区租住了一套公寓,租赁合同约定租赁期为三年,且本合同的任意一方提前终止合同的,需向对方给付剩余租金的二倍作为违约赔偿,就这样李女士付了三年的租金。怎料,房子租住一年后某天有人敲门,该人称自己已经将该房屋买下,是新房主,要求李女士尽快搬离。

    在此情形下李女士向律师咨询:自己究竟是该搬还是不该搬?可否主张原房主与新房住之间签订的房屋买卖合同无效?


    首先,根据我国《合同法》、《物权法》以及《民法通则》的相关规定可知,私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房租所有权转移的,原合同对承租人和新房住继续有效,这也就是我们所俗称的“买卖不破租赁”。也就是说本案中的李女士租金房屋在先,在租赁期内原房主与新房住之间订立的房屋买卖合同并不影响李女士对该房屋的租赁权,就算新房东购买了该房屋也应当在李女士三年租赁期满后方能要求其搬离。因此,李女士凭借在先的租赁合同可以坚持继续居住在该房屋。


    第二,李女士想要起诉主张原房主与新房住之间的买卖合同无效是否可行呢?答案是否定的。虽然根据我国《合同法》第二百三十条,出租人出卖出租房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件有限购买的权利,同时根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定,承租人可以向人民法院起诉请求损害赔偿,但是不得请求人民法院确认出租人与第三人之间的买卖合同无效。因此,李女士可以主张因出租人出卖其租赁房屋侵害其优先购买权的损害赔偿,而不能主张原房主和新房住之间的房租买卖合同无效。


    本案中,李女士可以继续租住该房屋,并且无需向新房主交纳房租,因其已经向原房主付清了三年的租赁费用;如果李女士同意提前搬离,可以向原房东主张合同中约定的因其提前解除合同而应给付的剩余房租的双倍赔偿,新房主也应给予李女士合理期限搬离。


    当然现实生活中除了这种基本的情况外,还存在有特殊情形,让我们来了解一下买卖不破租赁的法定例外情形。最高人民法院在《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条中,规定了两种例外情形,

    即“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:(一)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”

    其中第一种情形在担保法中已明确作出规定,即根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条,

    “抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担。”

    在这种先抵押后出租的情况下,依据该条款规定,抵押权优先于承租权。只要买受人不愿履行原租赁合同的,承租人就不得以租赁关系的存在来对抗买受人。此外,双方在签订租赁合同时有相反约定的,也可以作为例外情形。

    承租人因搬出房屋可能面临如下损失:

    第一,对租赁物的装修费用损失;

    第二,租金损失;

    第三,经济业务甚至信誉上的损失。如果原房主没有在租赁该房屋时履行告知义务,承租人可以要求原房主赔偿损失。


    律师提示注意: 作为承租人在租房时要尽到适当的审慎注意义务,尽量避免不必要的麻烦,学会利用“买卖不破租赁”的相关法律规定维护自身的合法权益;同时,也提示二手房交易的买受人也应在交易前充分了解欲购买房屋是否已经出租,以及是否已临界租赁期限,避免因租赁影响其购买用途。

    文/北京岳成律师事务所黑龙江分所 辛烨律师