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    租赁抵押房屋应注意的事项

    按照我国相关法律规定,抵押人将其所有的房屋设定抵押后,仍对该房屋享有所有权,因此亦有权依法将该抵押房屋出租。但是在抵押权实现时,往往会由于抵押权与租赁权的并存而发生冲突。因此,为有效协调与抵押权人的关系,避免在实现抵押权时对租赁权产生不利的影响,抵押人(即出租人)和承租人在确立租赁合同关系时,应特别注意以下事项:


    一、出租人应当事先取得抵押权人的同意,并将房屋已设定抵押的情况告知承租人。


    首先,按照《城市房地产抵押管理办法》第三十七条的规定,在将已设定抵押的房屋出租前,出租人应先取得抵押权人的同意,并应当将出租所得价款,向抵押权人提前清偿所担保的债权,超过债权数额的部分,方可归出租人所有。同时,根据《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”的规定,出租人经抵押权人同意将抵押房屋出租时,亦应向承租人告知房屋已设定抵押的情况。


    二、因租赁权成立于抵押权之后,因此抵押权人实现抵押权发生所有权变动的,房屋受让人有权不履行抵押人与承租人签订的租赁合同,但是未办理抵押登记的除外。


    《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定:“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。

    但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:(一)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;……”根据上述规定,如出租人将已设定抵押的房屋租赁给承租人,因抵押权设立在先,租赁权成立在后,无论该租赁权的存在对抵押权的实现有无影响,如抵押权人实现抵押权导致租赁房屋的所有权发生变动的,将不再适用《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定的“买卖不破租赁”规则,受让人有权不履行租赁合同,承租人应接受和承担因抵押权实现而使租赁权终止的风险,不得以租赁合同对抗抵押权人行使权利。


    由于我国《担保法》和《物权法》均规定房屋抵押应当办理抵押登记,因此无论出租人是否向承租人告知了租赁房屋已经设定抵押的事实,承租人均可以在与出租人订立房屋租赁合同前,通过查询不动产登记簿来了解在租赁房屋上是否存在抵押权。

    如果承租人查询登记簿后发现租赁房屋上已存在抵押权,基于交易安全的考虑,承租人可以选择不与出租人订立租赁合同,也可以在出租人接受降低租金等更有利于自己的条件的情形下,再与其签订房屋租赁合同。

    但是需要注意的是,一旦承租人签订了租赁合同,就要承担抵押权实现时其租赁合同可能终止,进而遭受损失的法律风险。并且此种情形下,承租人要求出租人或抵押权人承担赔偿责任的请求,均存在不能得到支持的风险。但是,如果在租赁房屋上设定的抵押权未依法办理抵押登记,则根据《物权法》第一百八十条“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押:(一)建筑物和其他土地附着物;……”以及第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的,应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定,该抵押权尚未设立,承租人作为善意的第三人,仍然可以适用《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定的“买卖不破租赁”规则。


    三、在抵押权人实现抵押权时,承租人对租赁房屋仍应享有在同等条件下的优先购买权。


    虽然在先设定抵押后租赁房屋的情形下,在实现抵押权时,租赁关系可能因影响抵押权的实现而消灭,但这并不妨碍承租人享有优先购买权。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”该条明确规定了承租人专属的优先购买权,其立法目的就在于稳定租赁物的使用关系,更好地发挥租赁物的效用。而抵押权与租赁权并存时,承租人占有、使用租赁房屋,且租赁合同一直存续至抵押权实现之时,那么认可承租人的优先购买权将能发挥租赁房屋的效用。并且,承认承租人的优先购买权也不会对抵押权人的利益造成损害。


    此外,综合以上分析可以看出,如租赁期限少于或等于抵押权实现的期限,抵押权和租赁权应当可以并存且不发生冲突。因此,出租人和承租人也可以通过约定少于或等于抵押权实现期限的租赁期限的方式,降低房屋在出租前已设立抵押权可能对租赁权产生的不利影响。

    文/北京岳成律师事务所黑龙江分所  刘晓巍律师