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    房产中介未尽审慎核查义务 应承担赔偿责任

    目前,百姓最常用的购房方式莫过于通过专业的居间机构即房产中介来实现。

     

    中介机构的优势在于:掌握全面的房源信息,便于买受人根据自身需求迅速找到适合的房屋进行比较;为买卖双方的交易作见证;解决买卖双方先付款还是先交房的问题等等。其中最为重要的优势是保障交易安全,而这种交易安全正是房产中介作为专业的居间机构所负担的审慎核查义务,以确保委托人的交易安全。

     

    同时,如果中介机构未尽该义务而致委托人利益受损的,那么亦应承担赔偿责任。

     

    一、根据居间合同的性质,商业居间机构应尽更高的注意义务


    我国《合同法》第424条规定:

     

    “居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。”

     

    一般地,可以从内容上将居间分为报告居间和媒介居间。作为从事媒介居间的居间人,其不能只给一方当事人报告订立合同的机会,还要尽可能地了解对方当事人的情况,告知委托人有关对方当事人的信用、履约能力等情况,以确保委托人获得正确、充分的交易信息,促成合同的订立。

     

    同时,根据居间主体的不同,我们又可将居间分为民事居间和商事居间。就商事居间主体而言,因其是专门从事居间业务的主体,具有专门的资格人员和设备,专业化程度比较高,故对居间人的注意义务就要提出更高的要求。

     

    因此,中介机构作为专业的商事居间主体,在提供中介服务时,应当充分发挥自己的专业知识和背景,尽最大可能地为交易双方报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务。

     

    所以,房产中介公司既是从事媒介居间的专业机构,又系从事商事居间的主体,理应对当事人的委托事项尽到更为专业、更为详尽的注意义务。

     

    二、房产中介公司未尽如实报告义务和勤勉义务应承担赔偿责任


    专业中介机构作为居间人应当尽到更高的注意义务,这种注意义务体现在合同关系中主要是指如实报告义务和勤勉义务,其具体内容则应当根据合同的约定、诚信原则或者交易习惯来确定。

     

    我国《合同法》第425条规定:

     

    “居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”

     

    该条规定确立了居间人的如实报告义务,即凡是对订约有影响的事项,居间人都应向委托人报告,其中包括第三人的信用状况、第三人将用于交易的标的物的存续状况、第三人的支付能力等。如实报告义务要求报告的内容具有客观性和充分性。

     

    客观性即要求居间人在必要的时候应当进行一些调查,以了解真实情况,使委托人能更好地判断是否应订立合同;充分性则要求居间人将凡是能影响到委托人订立合同、作出选择的事项,都应向委托人如实报告。

     

    而勤勉义务也同样要求居间人应当尽其所能搜集或调查相关信息向委托人报告。若居间人不告知与订立合同有关的重要事实,就属于不作为的违约行为,应当承担违约责任。

     

    此外,《房地产经纪管理办法》第22条亦规定:

     

    “房地产经纪机构与委托人签订房层出售、出租经纪服务合同,应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书,委托人的身份证明等有关资料,并应当编制房屋状况说明书。经委托人书面同意后,方可以对外发布相应的房源信息。房地产经纪机构与委托人签订房屋买卖、承租经纪服务合同,应当查委托人身份证明等有关资料。”

     

    因此,房产中介作为专业的居间机构在从事居间活动时,对房屋权属状况等订约相关事项及当事人的订约能力负有积极调查并如实报告义务,应当尽职地调查、核实所有与合同订立相关或者会影响到合同订立的事项,包括对方当事人的身份信息、资产状况、房屋状况、当事人提供资料的真实性等方面信息。

     

    当中介机构违反上述居间忠实义务,损害委托人利益时,不得要求委托人支付中介服务费用;给委托人造成损失的,中介机构应当承担相应的损害赔偿责任。


    文/北京岳成(黑龙江)律师事务所  辛烨 律师