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    单方解除《房屋租赁合同》之违约责任的承担

    近日,一位当事人拿着他与A公司签订的《房屋租赁合同》来咨询,作为承租人的A公司欲提前解除与当事人签订的《房屋租赁合同》,当事人想知道A公司是否需要承担违约责任及承担何种违约责任?


     一、根据《房屋租赁合同》的约定,并结合当事人的陈述,基本情况如下:


    1、当事人与A公司签订的《房屋租赁合同》约定,A公司租赁当事人位于W小区的房屋,租赁期限为十年,即自2012年9月20日起至2022年9月20日止;年租金为人民币4万元,总租金为40万元;A公司每五年向当事人支付一次租金,数额为20万元,首次租金自A公司接收租赁房屋后两月内汇入当事人指定的银行账户,其余年租金,A公司自前五年租赁期届满后10日内汇入当事人指定的银行账户。


    2、根据《房屋租赁合同》的约定,A公司如单方提出解除合同,则须向当事人赔偿解除合同当年年租金50%的补偿金后可解除合同,但当事人有权拒绝返还剩余期限的租金。目前,A公司欲提前解除《房屋租赁合同》,并要求当事人返还其剩余未使用年限的租金。

    二、律师解答


    1、如A公司单方解除《房屋租赁合同》,其属于单方违约,应承担相应的违约责任。


    由于A公司与当事人签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示,且未违反法律、行政法规的强制性规定,故该合同合法、有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条:“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。”及第一百零七条:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定,A公司应按照《房屋租赁合同》的约定履行义务,不得擅自变更或者解除《房屋租赁合同》,否则应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。另外,根据上述基本事实可知,A公司与当事人签订的《房屋租赁合同》的租赁期限尚未届满,如果A公司欲提前单方解除《房屋租赁合同》,A公司需要按照《房屋租赁合同》的约定承担相应的违约责任,即A公司应向当事人赔偿解除合同当年年租金50%的补偿金。


    2、由于A公司已经根据《房屋租赁合同》的约定将2017年9月20日至2022年9月20日的租金支付给当事人,如A公司非因法定或合同约定的事由单方解除《房屋租赁合同》,当事人可依据《房屋租赁合同》的约定拒绝向A公司返还剩余未使用年限的租金,但由于《房屋租赁合同》还约定了如A公司欲提前单方解除《房屋租赁合同》,其应向当事人赔偿解除合同当年年租金50%的补偿金,在此种情况下,如双方进入诉讼程序,存在A公司主张违约金过高而法官依法进行调整违约金数额的风险。


    三、律师建议


    鉴于A公司欲提前单方解除《房屋租赁合同》属于违法解除,故建议当事人与A公司就《房屋租赁合同》的解除、违约责任的承担等事宜充分协商并签订书面解除协议,尽量避免因该纠纷进入诉讼程序,进而耗费一定的精力和财力。


    文/北京岳成(黑龙江)律师事务所   武立新 律师