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    买方“绕开”中介公司与卖方签订房屋买卖合同是否构成违约

    2018年6月,张某到多家房屋中介公司挂牌销售其名下房屋。2018年7月,A中介司带李某看张某的房屋。2018年8月, B中介公司带李某之妻看张某的房屋;2018年11月,C中介公司带李某看张某的房屋,并于同日与李某签订了《房地产求购确认书》,该《房地产求购确认书》第2.4条约定,李某在验看过该房地产后六个月内,李某或其委托人、代理人、代表人、承办人等与李某有关联的人,利用C中介公司提供的信息、机会等条件但未通过C中介公司而与第三方达成买卖交易的,李某应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%,向C中介公司支付违约金。当时C中介公司对该房屋报价130万元,而B中介公司报价115万元,并积极与卖方协商价格。2018年11月30日,在B中介公司居间下,李某与张某签订了房屋买卖合同,成交价110万元。后买卖双方办理了过户手续,李某向B中介公司支付佣金1.1万元。事后,C中介公司起诉李某,主张李某利用C中介公司房屋销售信息,故意跳过中介,私自与卖方直接签订购房合同,违反了《房地产求购确认书》的约定,属于恶意“跳单”行为,请求法院判令李某按约向C中介公司支付违约金1.3万元。那么,此类情况中,买方“绕开”中介公司与卖方签订房屋买卖合同是否构成违约?


    律师解答:
    现行二手楼市中,买卖双方通过中介公司进行房地产交易已经成为一种普遍的方式。卖方找多家中介公司挂牌、买方找多家中介公司看房的情形也普遍存在。C中介公司与李某签订的《房地产求购确认书》属于居间合同性质,其中第2.4条的约定,属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款,其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋,从而使中介公司无法得到应得的佣金,该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形,应认定有效。根据该条约定,衡量买方是否“跳单”违约的关键,是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件,而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息,则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立,而不构成“跳单”违约。本案中,原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋,李某及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息,并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此,李某并没有利用C中介公司的信息、机会,故不应构成违约。

    律师提示:
    广大消费者在选择房屋时,当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时,买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的,买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立,其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息,不构成违约。

     

    北京岳成律师事务所黑龙江分所 姜璐律师